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2 0 1 8年 2 月 7 日
株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
アドバンス・レジデンス投資法人
（証券コード：3269）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ
格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ
■格付事由
(1) 伊藤忠グループをスポンサーとする賃貸住宅特化型の J-REIT。10 年3 月に旧アドバンス・レジデンス投
資法人と日本レジデンシャル投資法人との新設合併により設立された。資産運用会社（AM）は AD イン
ベ ス ト メ ン ト ・ マ ネ ジ メ ン ト で 、 同 社 の 株 主 は 伊 藤 忠 商 事 （ 出 資 比 率 ：80.58％ ） 及 び 伊 藤 忠 都 市 開 発
（同：19.42％）により構成されている。現行ポートフォリオは全261 物件、賃貸可能戸数20,888戸、取
得価格総額4,433億円と、賃貸住宅特化型J-REITの中で最大規模を有し、エリア別では東京23区所在の
物件が 7 割強（取得価格ベース）、タイプ別ではシングル・タイプ（単身者向け）が 5 割強（戸数ベー
ス）を占めている。
(2) 本投資法人は、緩やかながらも外部成長の取り組みを続けている。17/7 期以降、スポンサーパイプライ
ンも活用し「レジディア亀戸」など計 4 物件を64 億円で新規取得した。物件やテナントについて分散度
の高いポートフォリオが構築されていることに加え、96％超の稼働率や賃料増額改定等のトラックレコー
ドを確認できることから、安定したポートフォリオ・キャッシュフローを維持可能と考えている。また、
資産総額ベースの簿価 LTV や財務バッファーとなりうるポートフォリオの含み益の推移、有利子負債の
調達内容、金融機関取引状況などからみて、健全な財務運営の継続が想定される。以上を踏まえ、格付を
据え置き、見通しを安定的とした。
(3) 本投資法人は外部成長について、引き続きスポンサーパイプラインを中心に、相対取引をベースとした厳
選投資を行う方針である。物件取得環境が厳しいなか、NOI 利回り 4％後半（償却後利回り 4％）の確保
など、取得目線に沿った形での外部成長が進展していくかがポイントと考えている。内部成長に関しては、
レントギャップの縮小あるいは解消、また、これまで一定の成果が示されてきたAMのエンジニアリング
部等による、経年対応を含めたバリューアップ工事や大規模修繕工事の実施等、ポートフォリオ・キャッ
シュフローの一段の強化にむけた取り組みに注目している。
(4) 17/7期末時点で資産総額ベース の簿価 LTVが49.6％、鑑定LTVは42.1％と、AMの想定する範囲内で
コントロールされている。また、ポートフォリオの含み益は拡大傾向にあり、同期末時点において 1,064
億円（対簿価含み益率：25.1％）を有している。デット・ファイナンスでは新規レンダーを招聘しつつ、
メガバンクを中心としたレンダーフォーメーションを維持しているほか、投資法人債の発行による直接金
融へのアクセスや、200 億円のコミットメントライン設定が続けられている。加えて、合併時における負
ののれん発生益を振り替えた一時差異等調整積立金（17/7 期分配後残高 328 億円）によって、配当政策
を含めた資産運用の自由度が一定程度確保されているとみている。引き続き、適切なレバレッジコントロ
2/3 https://www.jcr.co.jp/ 【主な新規取得物件の概要】
レジディア高円寺
・JR中央線「高円寺」駅及び東京メトロ丸の内線「東高円寺」駅からそれぞれ徒歩約9分に所在する、
15 年 3月に竣工した鉄筋コンクリート造陸屋根 8 階建の共同住宅。「高円寺」駅から「新宿」駅まで
はJR線利用で約6分、「東高円寺」駅から「西新宿」駅までは東京メトロ丸の内線利用で約6分と、
主要都心部への交通利便性は良好である。東京都道 318 号環状七号線沿いにあるほか、徒歩圏に商店
街、コンビニエンスストア等も存しており、生活利便性は整っているものとみられる。総戸数58戸の
住戸タイプは、シングル：40戸、コンパクト：17戸、ファミリー：1戸で構成される。通勤利便性・
生活利便性等の立地条件を重視する、主に都心に通勤する社会人単身者やDINKS層等の賃貸需要が見
込まれる。17年12月末時点の稼働率は95.8％となっている。
取得日 ：17年4月18日
取得価格 ：1,380百万円
鑑定評価額 ：1,520百万円（17年7月末時点）
（担当）杉山 成夫・松田 信康
■格付対象
発行体：アドバンス・レジデンス投資法人
【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 14 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2011 年 9 月 12 日 2018 年 9 月 12 日 1.68% AA
第 18 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
40 億円 2012 年 9 月 12 日 2019 年 9 月 12 日 1.23% AA
第 19 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2013 年 4 月 25 日 2023 年 4 月 25 日 1.32% AA
第 20 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2013 年 11 月 14 日 2025 年 11 月 14 日 1.41% AA
第 21 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
25 億円 2014 年 4 月 28 日 2024 年 4 月 26 日 1.04% AA
第 22 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2015 年 4 月 23 日 2025 年 4 月 23 日 0.726% AA
第 23 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
15 億円 2015 年 10 月 21 日 2020 年 10 月 21 日 0.326% AA
第 24 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
15 億円 2015 年 10 月 21 日 2025 年 10 月 21 日 0.846% AA
第 25 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2016 年 6 月 21 日 2031 年 6 月 20 日 0.900% AA
第 26 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2017 年 2 月 17 日 2022 年 8 月 17 日 0.180% AA
第 27 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2018年2月2日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に「信用格付の 種類と記号の定義」（2014年1月6日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付 関連情報」に、「J-REIT」（2017年7月3日）として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） アドバンス・レジデンス投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性 の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外 の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入 手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・格付関係者が提供した監査済財務諸表
・格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、 独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、 当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. JCRに対して直近1年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、JCRが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCRは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCRは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCRは、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCRの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。JCRの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。JCRの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCRが保有しています。JCRの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、JCRに無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NRSRO 登録状況
JCRは、米国証券取引委員会の定めるNRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の5つの信用格付クラスのうち、以下の4クラス
に登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-7(a)
項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJCRのホームページ（https://www.jcr.co.jp/en/）に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■本件に関するお問い合わせ先
